Bürgerentscheide Heilmannstraße 53/55: Fakten im Überblick

Hier finden Sie Zahlen, Fakten und Antworten auf die wichtigsten Fragen rund um das geplante Wohnhaus in der Heilmannstraße 53/55 auf einen Blick: Wie groß ist das Grundstück? Wie viele Zimmer haben die Wohnungen? Wie hoch wird die voraussichtliche Miete sein? Wann wird sich das Gebäude rentieren?

  • Grundstücksfläche: knapp 1700 Quadratmeter (Kaufpreis 2016 rund 3 Millionen)
  • Wohnfläche: 1342 Quadratmeter für 22 Wohnungen
  • Aufteilung: 2 Fünf-, 2 Vier-, 8 Zwei-, 10 Einzimmerwohnungen sowie 24 Tiefgaragenplätze
  • Planungs- und Baukosten insgesamt: 8,3 Millionen Euro inkl. Mehrwertsteuer
  • Zuschuss von Freistaat: 3,347 Millionen Euro
  • Planungs- und Baukosten für die Gemeinde: knapp 5 Millionen Euro inkl. Mehrwertsteuer
  • Voraussichtlicher Mietpreis: rund 12 Euro
  • Voraussichtliche Amortisierungszeit: rund 27 Jahre

Für wen werden die Wohnungen gebaut?
Die 22 Wohnungen sind für Mitbürgerinnen und Mitbürger gedacht, die über kein überdurchschnittlich hohes Einkommen verfügen und sich am freien Wohnungsmarkt nicht selbst mit Wohnraum versorgen können. Beispielhaft hierfür stehen Erzieherinnen und Erzieher oder Fachkräfte im Altenpflegebereich. 

Warum ziehen sie nicht die vorhandenen Gemeindewohnungen?
Aktuell sind alle 565 Wohnungen aus dem Bestand der Wohnungsbaugesellschaft Pullach i. Isartal GmbH sowie die 32 Wohnungen aus dem Bestand der Baugesellschaft München-Land belegt. Die Gemeinde Pullach i. Isartal kann derzeit keinen geförderten Wohnraum anbieten. Aber mehr als 100 Personen stehen auf der Warteliste.

Wer entscheidet darüber, wer in die Wohnungen an der Heilmannstraße einziehen darf?
Die genauen Vergabekriterien legt der Gemeinderat fest. Als Rahmen gelten die Einkommensgrenzen des Bayerischen Wohnraumfördergesetzes, die in diesem Frühjahr erhöht werden. Zudem erhalten die Kommunen einen Spielraum von 30 Prozent, um die Einkommensgrenzen weiter nach oben zu öffnen. Auch die Einbeziehung weiterer Kriterien ist nach Aussage der Regierung von Oberbayern möglich.

Warum ist ein vierstöckiges Haus mit großen Dachterrassen geplant?
Durch die Terrassenbauweise wird die Grundstücksfläche optimal ausgenutzt. Das bedeutet, dass mehr Quadratmeter vermietet werden können und die Gemeinde dadurch höhere Einnahmen erzielt. Durch mehr Mieteinnahmen werden die Investitionskosten schneller gedeckt. Darüber hinaus bietet eine terrassierte Bauweise eine größere Vielfalt an Wohnungsgrößen. Mit diesem Wohnungsmix reagiert die Gemeinde auf die verschiedenen Bedürfnisse der zukünftigen Mieter.

Wie groß werden die Wohnungen sein?
Geplant sind 2 Fünfzimmer-Wohnungen, 2 Vierzimmer-Wohnungen, 8 Zweizimmer-Wohnungen und 10 Einzimmerwohnungen sowie 24 Tiefgaragenplätze. Für diese Wohnungsgrößen besteht aktuell der größte Bedarf. 

Warum sind die Balkone/Terrassenflächen so groß?
Die Begrünung dient als natürlicher Sonnenschutz und leistet einen Beitrag zum klimafreundlichen Wohnen. Vermietet werden die Terrassenflächen aber nur in einem Umfang, der einer üblichen Balkonfläche entspricht. Die darüber hinausgehenden Grünflächen zählen zu den Außenanlagen und werden regelmäßig gepflegt. 

Wird das Haus ein Flachdach haben?
Nein. Geplant ist ein geneigtes Walmdach mit einem normalen Dachstuhl.

Wie viel Geld fließt in die Ausstattung der Wohnungen? Die Rede ist von Parkettböden und beheizten Handtuchhaltern.
In den Wohnungen wird Industrie-Parkett verlegt zu einem Quadratmeterpreis von 65 Euro brutto inklusive Verlegung. Das Haus wird an die Geothermie angeschlossen. Die Summe hierfür ist bereits in den Gesamtkosten enthalten. Die üblichen Kosten für eine Heizungsanlage (inklusive Kamin, Brenner etc.) entfallen. Für die Gemeinde bietet die Geothermie zudem den Vorteil, dass die Versorgung grundsätzlich wartungsarm funktioniert. Eine Fußbodenheizung wird standardmäßig in allen Wohnungen verlegt. Die beheizten Handtuchhalter üben die Funktion eines normalen Heizkörpers aus. Weitere Heizkörper gibt es nicht.

Welche Fenster werden eingesetzt?
Geplant sind Holz-Alu-Fenster, die wesentlich langlebiger sind als beispielsweise Kunststofffenster. Zur Gesamtenergieeffizienz für Gebäude hat die EU eine neue Richtlinie erlassen, wonach alle Neubauten nach dem 31. Dezember 2020 einem von den Mitgliedsstaaten festzulegenden Niedrigstenergie-Standard entsprechen müssen. Für öffentliche Bauherren gilt diese Verpflichtung bereits ab dem 31. Dezember 2018. Durch den Einsatz von nachhaltigen Materialien schafft die Gemeinde Pullach an der Heilmannstraße ein solches Niedrig-Energiehaus mit geringen Wartungs- und Instandhaltungskosten.

Wie hoch wird die Miete sein?
Das Projekt wird vom Freistaat gefördert. Deshalb hat die Regierung von Oberbayern vor der Zusage von Fördergeldern eine Wirtschaftlichkeitsberechnung durchgeführt. Daraus ergibt sich, dass das Projekt in Pullach bereits mit einer Kaltmiete von 10 Euro/qm wirtschaftlich ist. Über die genaue Höhe des Mietpreises entscheidet der Gemeinderat. Voraussichtlich wird sich der Mietpreis bei 12 Euro/qm bewegen. Damit würde sich die Investition der Gemeinde für das Wohngebäude nach rund 27 Jahren amortisieren.

Wie viel Geld muss die Gemeinde für das Wohnhaus bezahlen?
Der Eigenanteil der Gemeinde beträgt 8,3 Millionen Euro inklusive Mehrwertsteuer. Für das Grundstück wurden bereits 3,036 Millionen Euro bezahlt. Somit bleibt eine Summe von knapp fünf Millionen Euro inklusive Mehrwertsteuer, die die Gemeinde noch zu finanzieren hat.

Wie viel Geld bezahlt die Gemeinde also pro Quadratmeter?
Die 22 Wohnungen bieten insgesamt 1342 Quadratmeter Wohnfläche. Hinzu kommen die Nebenflächen aller Kellerabteile mit 126 Quadratmetern, Flure, Treppenhaus und Laubengang als Verkehrsflächen mit 288,31 Quadratmetern und Technikflächen im UG (wie Waschraum, Putzraum, Technikräume und Fahrradraum) mit 91,22 Quadratmetern. Daraus ergibt sich eine Summe aller Nebenflächen von 505,22 qm. Zuzüglich der Nutzfläche Tiefgarage von 602,54 qm beläuft sich die Gesamtfläche auf 2449,76 qm, die zu Baukosten von knapp fünf Millionen Euro hergestellt wird. Dies bedeutet für die Gemeinde einen Quadratmeterpreis von circa 2000 Euro.

Muss sich Pullach für das Projekt verschulden?
Nein. Der Rücklagenstand der Gemeinde zum 12. Dezember 2017 liegt bei 51,7 Millionen Euro. Pullach verfügt über kontinuierliche Einnahmen. Ein Einbruch der Gewerbesteuer ist nicht zu befürchten.

Ein neues Freizeitbad, Schulneubau und die Renovierung des Bürgerhauses sind weitere große Projekte. Reicht das Geld auch dafür aus?
Die genannten Vorhaben sind unabhängig vom Bau der 22 Gemeindewohnungen an der Heilmannstraße. Verwaltung und Gemeinderat werden noch in diesem Jahr den Fahrplan fürs neue Schwimmbad erarbeiten und ein Lern-Raum-Konzept für die Grund- und die Mittelschule erstellen. Auch die Renovierung des Bürgerhauses ist bereits in Vorbereitung. Eine Verschuldung der Gemeinde ist nicht zu befürchten. Denn die Kosten für solche großen, längerfristigen Projekte fallen nicht auf einmal an, sondern werden über einen gewissen Zeitraum gestreckt. Da Pullach über einen konstanten Einnahmenzufluss verfügt und es bisher keine Anzeichen dafür gibt, dass die Gewerbesteuereinnahmen einbrechen könnten, würden wohl eher noch Rücklagen übrig bleiben.

Wie hoch sind die Fördergelder vom Freistaat für den Wohnbau an der Heilmannstraße?
Die Gemeinde Pullach hat im Oktober 2017 einen Förderbescheid der Regierung von Oberbayern über 3,347 Millionen Euro erhalten. Das Geld stammt aus dem „Kommunalen Wohnraumförderprogramm“, das noch bis 2019 läuft. Wird das Grundstück Heilmannstraße bis dahin nicht bebaut, sind die Fördergelder voraussichtlich verloren.

Warum diskutiert der Gemeinderat schon so lange über das Projekt?
Voraussetzung für den Bau von Wohnungen war das Angebot an die Gemeinde im Herbst 2015, das Grundstück Heilmannstraße 53/55 für circa drei Millionen Euro zu kaufen. Dem hat der Gemeinderat im Dezember in nichtöffentlicher Sitzung mit 17:0 Stimmen zugestimmt. Zunächst war geplant, auf dem Grundstück Feel-Home-Häuser zu bauen, um dort Flüchtlinge unterzubringen. Im April 2016 änderte der Gemeinderat diesen Beschluss und entschied, möglichst mit Geldern des Kommunalen Wohnraumförderprogramms des Freistaats Bayern, ein Wohngebäude zu errichten. Im Juni 2017 begannen Vertreter der WiP mit der Sammlung von Unterschriften gegen das Projekt und reichten im September 2017 ein Bürgerbegehren ein. Der Gemeinderat lehnte den Antrag der WiP-Fraktion auf Durchführung des Bürgerentscheids zunächst ab. Dagegen klagten die Vertreter der WiP im November. Im Dezember verhängte das Verwaltungsgericht einen sofortigen Stopp der vorbereitenden Baumaßnahmen. Im Januar 2018 beschloss das Gremium die Zulassung des von der WiP getragenen Bürgerbegehrens. Gleichzeitig entschied der Gemeinderat, ein Ratsbegehren durchzuführen, welches von den Fraktionen von CSU, FDP, GRÜNEN und SPD getragen wird. Als Termin für die beiden Bürgerentscheide wurde Sonntag, 25. Februar, festgelegt.

Worüber sollen die Pullacher am 25. Februar entscheiden?
Alle abstimmungsberechtigten Pullacherinnen und Pullacher sind per Brief über die Abstimmung am 25. Februar benachrichtigt worden. Sie entscheiden, ob das Ratsbegehren eine Mehrheit erhält und die 22 Gemeindewohnungen an der Heilmannstraße gebaut werden, oder das Bürgerbegehren, das die vorläufige Nicht-Bebauung des Grundstücks Heilmannstraße 53/55 fordert. Für den unwahrscheinlichen Fall, dass beide Entscheide mehr als 50% Ja-Stimmen erzielen, müssen die Bürger in einer Stichfrage entscheiden, was gelten soll: das von den Fraktionen von CSU, FDP, GRÜNEN und SPD unterstützte Ratsbegehren (Bürgerentscheid 1) oder das von der WiP-Fraktion getragene Bürgerbegehren (Bürgerentscheid 2).

Wie begründen die Vertreter des Bürgerbegehrens ihre Position?
Die Vertreter der WiP wollen das Grundstück Heilmannstraße 53/55 vorerst nicht bebauen. Auf ihrer Prioritätenliste nennen sie das Schwimmbad, die Renovierung von Grund- und Mittelschule und die Instandsetzungen des Bürgerhauses. Ziel ist es, „eine Verschuldung der Gemeinde Pullach i. Isartal zu vermeiden“, argumentiert die WiP. 

Wie begründen die Vertreter des Ratsbegehrens ihre Position?
Die Vertreter der Fraktionen von CSU, FDP, GRÜNEN und SPD wollen das Grundstück Heilmannstraße 53/55 mit 22 gemeindeeigenen Wohnungen bebauen und dadurch weiteren bezahlbaren Wohnraum für Menschen am Ort schaffen. Weitere langfristige Investitionen, wie den Neubau des Freizeitbades sowie die Sanierung von Schulen und Bürgerhaus kann die Gemeinde Pullach aufgrund einer soliden Finanzlage (konstanter Einnahmenzufluss, ausreichende Rücklage) ebenfalls schultern, lautet die Argumentation.

Welche Möglichkeiten haben die Bürger, um abzustimmen?
Die Informationen zu den Bürgerentscheiden sowie die Abstimmungsunterlagen haben alle abstimmungsberechtigten Pullacherinnen und Pullacher bereits per Post erhalten. Das heißt, jeder Adressat kann bequem schon heute per Briefwahl abstimmen. Wer am seine Stimme am Abstimmungstag, 25. Februar, abgeben möchte, kann dies zwischen 8 und 18 Uhr in den beiden Wahllokalen (Gymnasium und Mittelschule) tun.

Welche Unterlagen müssen die Bürger zur Abstimmung am 25. Februar mitbringen?
Um an den Bürgerentscheiden am Abstimmungstag, 25. Februar, teilzunehmen, ist der Abstimmungsschein (Rückseite der Abstimmungsbenachrichtigung) zwingend erforderlich. Zudem müssen die Bürger ihren Personalausweis bzw. einen gültigen Identitätsausweis oder ihren Reisepass bereithalten. Ohne die Vorlage des Abstimmungsscheins ist eine Stimmabgabe vor Ort leider nicht möglich.